Malgré que le marché de l’immobilier devienne de plus en plus actif, son environnement reste récessif et incertain. Certes, les groupes d’immobiliers d’entreprise offre des meilleures conditions, la garantie du placement est encore remise en question dans avec certains actifs. Pour la France, l’indice IPD était de 8.4% en 2011, la performance du CAC40 de -13%, la dette souveraine inférieure à 5% pour la même année. Les années qui s’en suivent, la performance de l’immobilier continue son ascension et la revalorisation de ses produits.
Cependant, toutes les conditions ne sont pas favorables à l’essor de la totalité du marché immobilier. En effet, une partie sera contrainte de subir une dégradation concernant les structures qui sera en général temporaire. Avant de lancer dans l’investissement, certains points nécessitent d’être revus alors.
Une immunité temporaire et partielle
Pour faire face à la conjoncture, le marché immobilier adoptent les effets d’inertie et de décalage. Les actifs primes ne sont pas les seuls exposés à cette situation, la majeure partie y est concernée. La variation des valeurs des produits sur le marché financier possède comme amortisseur des cessions effectuées tous les trimestres idéalement. Les taux amortis et leur durée constituent des conséquences d’une récession précédente. Durant une chute d’activité, il devient critique de ne pas payer son loyer, ce qui souvent le cas qui est à l’origine de la hausse du taux des impayés enregistrés au REM. Le règlement de ces loyers entraine le phénomène de décalage ce qui correspond à une forme de résistance. Dans ce cas, les loyers échappent à la conjoncture, à l’inflation des prix et accentue le retard enregistré sur la macroéconomie.
La conjoncture économique et financière
Le marché de l’immobilier n’est pas épargné par ces deux phénomènes. D’un autre côté, il est possible de dire même qu’il en dépende. En effet, la création d’emploi peut être favorisée par le marché ; il en est de même concernant le commerce. Les besoins des ménages et la consommation s’intensifient dans ce contexte. La volatilité de plusieurs secteurs est affectée également à savoir le tourisme, l’hôtellerie, ….
Il est important de noter aussi que les revenus sur le marché immobilier n’échappent pas à l’imposition fiscale dont tous les propriétaires doivent supporter. Malgré toutes ces situations, une partie de l’immobilier ne cesse de s’accroître du fait qu’elle est épargnée des contraintes économiques existantes.
La meilleure stratégie
S’investir de manière pertinente serait le fait de combiner les besoins sectoriels et sélectifs. La croissance et la rareté d’un marché constitue les critères impératifs pour faire la sélection. Du fait que seule une part du marché y est concernée, il faut procéder à une analyse plus approfondie pour découvrir les cas spécifiques.
Les immeubles de bureaux neufs ou restructurés constituent les meilleures affaires dans cet univers. Ils répondent aux normes exigées par l’environnement et prennent de plus en plus place en remplaçant ceux qui sont dépassés par le temps. Concernant l’hôtellerie, ce sont surtout les investisseurs étrangers qui sont les plus intéressés.
Les locaux pour les entreprises avec le réaménagement du parc de bureau et les data-center deviennent de plus en plus opportuns. Le secteur de la santé est plus promu, mais on enregistre également une hausse pour les bureaux du QCA, des commerces, du viticole, etc. qui se base sur la relativité et la longévité de l’offre.
Les revenus locatifs et la valeur des actifs sont assurés par le respect de cette stratégie pour la préservation du patrimoine.
La révolution des immeubles verts
Les normes sur l’environnement et la consommation d’énergie ont imposé de nouvelles règles pour l’immobilier. La performance de cette politique est surtout à l’origine de l’efficacité de l’investissement et le revenu des propriétaires actifs ainsi que pour les scpi.
Les avantages du système « immeuble vert » sont confirmés, sa mise en ouvre ainsi que son application ne sont pas des tâches faciles autant de sa compréhension. Les chiffres recueillis dans les données d’IPD sont obtenues de façon empirique. En effet, des formules n’existent pas encore pour estimer les chiffres que l’on a à obtenir pour cette politique.
Le rendement global de 7.4% en 2011 pour les immeubles verts comparé à 6.3% pour l’autre classe indique l’essor de la stratégie. Ces pourcentages correspondent en fait au rendement locatif auquel s’ajoute le gain en capital. Ce taux a continué à progresser qu’en 2012, il a atteint 8.18% pour le second trimestre.
La stabilité du marché
La valorisation des biens immobiliers se fait en général dans un marché stable. Le rendement global et le rendement en capital sont proportionnels, et le premier conditionne le second. L’écart est très visible, vu que pour les immeubles verts, le rendement en capital est de 3.1% contre 0.1% pour l’autre classe. Le taux de ressort par contre présente la situation contraire, 5.9% pour les verts et 6.5% pour les non verts.
Le taux de rendement qui a été compressé est à l’origine de l’augmentation des valeurs des actifs lors de la dernière année. Une situation que le groupe de l’OPCI LFP Immo SR a vécue.
Avec les immeubles verts, il est devenu plus simple et plus vite de louer. Ce type de bien se remplisse deux fois plus vite par rapport à l’autre groupe. Les biens locatifs pour les types verts ont connu une hausse de 0.5% si les biens non verts ont chuté de 0.2%.
Actuellement, les immeubles neufs auxquels s’appliquent les normes énergétiques et environnementales sont les plus recherchées. La demande est passée de 50% à 70% en l’espace d’un an.
